房屋中介張亮上一次覺得“慌了”，還是在半年前。

那時(shí)，新冠疫情剛在全球肆虐，全北京大大小小的中介門店都被要求關(guān)閉。盡管從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才2年，但張亮的銷售業(yè)績一直在整個(gè)大區(qū)名列前茅，被領(lǐng)導(dǎo)提拔為門店經(jīng)理。他在房產(chǎn)中介這行算得上順風(fēng)順?biāo)?，但整個(gè)二、三月份，他所在的門店成交量慘淡，直到三月上旬，經(jīng)紀(jì)人都不能自由地進(jìn)出小區(qū)帶客戶看房。

在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，沒有帶看，就沒有成交，意味著經(jīng)紀(jì)人每月只能領(lǐng)取微薄的底薪。“我們團(tuán)隊(duì)有80%的經(jīng)紀(jì)人都有孩子了，大家得養(yǎng)家糊口啊，二、三月份的時(shí)候每個(gè)月工資只有三四千元的保障性底薪，當(dāng)然著急呀，有等著交房租的，有需要交學(xué)費(fèi)的，大家都很焦慮。”張亮曾樂觀地估計(jì)，疫情怎么到四月份也該結(jié)束了。

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好消息的速度似乎比他期望中來得更快。三月下旬，國內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)，防控等級下調(diào)。等到四月份時(shí)，成交量在三月份的基礎(chǔ)上，直接翻倍上漲。張亮很開心，他跟店員們終于可以不靠吃老本過日子了。“畢竟這里是北京，購房需求量一直存在。五月份北京市場還出現(xiàn)了購房小高潮，網(wǎng)簽量是近三年的最高點(diǎn)。”

據(jù)張亮介紹，他所在的石景山地區(qū)，一天就能成交十幾套房子。“五一有小長假，出來看房的客戶比較多，而且所有的小區(qū)在五月份就沒有不讓進(jìn)的了，客戶看到市場成交比較快，好多剛需大量入市，五月真是上半年最好的時(shí)候。”

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，四、五月份北京二手房成交累計(jì)環(huán)比增幅達(dá)到71%和41%。等到五月，西城學(xué)區(qū)政策變動進(jìn)一步刺激需求釋放，當(dāng)月實(shí)際成交創(chuàng)下2017年“317”調(diào)控后單月成交量最高水平。

張亮感嘆，原本按照這個(gè)勢頭，他對六月份的市場信心十足，但誰也沒有想到，六月初，北京豐臺區(qū)新發(fā)地爆出新一輪疫情，政府隨即啟動二級應(yīng)急響應(yīng)級別，各社區(qū)加緊排查力度，加強(qiáng)社區(qū)防控。一夜之間，一切似乎又回到過年前。

消費(fèi)復(fù)蘇的引擎剛啟動不久，北京房產(chǎn)交易市場突然剎車。“能明顯看到，業(yè)主會有芥蒂，客戶不是那么著急買房了。除非是剛剛賣完房，準(zhǔn)備立刻買的這種‘連環(huán)單’客戶會著急，其余客戶都按兵不動了。”雖說這次疫情影響了成交量，六月份北京二手房成交累計(jì)環(huán)比回落35%，但張亮很知足，“其實(shí)這也是能夠接受的結(jié)果，畢竟前幾個(gè)月，成交量幾乎腰斬。”

公開數(shù)據(jù)顯示，年初兩月受春節(jié)假期及疫情影響，北京二手房成交累計(jì)同比下降57%。

正當(dāng)人們開始對疫情產(chǎn)生心理免疫，上周的一則新聞又讓張亮的心揪起來。據(jù)媒體報(bào)道，石景山萬達(dá)廣場內(nèi)一名女顧客在就餐時(shí)接到通知，其核酸檢測結(jié)果為陽性。“不過目前來看，所有的小區(qū)都是登記才能進(jìn)入的管控措施，客戶來看房，我們也會提前讓他準(zhǔn)備好健康寶。居委會的態(tài)度，是讓我們‘嚴(yán)而有序’，希望不會產(chǎn)生太大影響。”

張亮說，這半年的經(jīng)歷好似在坐過山車，一切悲喜都被疫情拿捏得死死的。不過，疫情也給經(jīng)紀(jì)人帶來一些好處，就是能夠快速判斷出買賣雙方的合作誠意，節(jié)約時(shí)間，把主要精力放在容易成交的客戶身上。

“有些人對疫情比較介意，稍微有一點(diǎn)起伏，就說緩緩，他們覺得早一天或者晚一天買賣無所謂，但還有些業(yè)主是做生意的，疫情期間著急用錢，這樣的單子，成交速度非?？臁?rdquo;

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購房者：家長沖刺，剛需陪跑

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總算等來了遲到的“春天”，但在房子的另一端，不少人仍深陷焦慮之中。

今年上半年，張亮處理得最曲折的一單，是一個(gè)叫李維的客戶。

2019年底，李維決定換房。因?yàn)楹⒆蛹磳⑸闲W(xué)一年級，需要獨(dú)立空間，而且他也想把父母接過來同住，照顧孩子，必須要把原來的兩居室換成小三居?？伤鍪痔?，兩居室只賣了300多萬元。本想好好挑一套新房的他，剛進(jìn)入2020年，就趕上了疫情。

李維自己運(yùn)營一家教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，在疫情期間，業(yè)務(wù)受到影響，公司突然出現(xiàn)資金斷檔，他的購房預(yù)算也從600萬下降到500萬。一季度，購房計(jì)劃被迫擱置，一直拖到4月份他才開始看房，而那時(shí)石景山的房價(jià)已經(jīng)上漲了5%，李維找朋友借錢，才勉強(qiáng)湊到500萬。

“本來這些錢是夠置換新房了，結(jié)果那邊業(yè)主臨時(shí)又不賣了。”實(shí)在不得已，張亮建議客戶退而求其次，找一套可改成三居室的兩居室，“要是想買一個(gè)正規(guī)的三居室，500萬根本不夠。”兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，這個(gè)單子歷時(shí)半年多才最終完成。

北京二次疫情出現(xiàn)后，上個(gè)月張亮還賣出一套上千萬的房子，業(yè)主是經(jīng)營餐館的老板，本來這套房子是業(yè)主留給兒子未來結(jié)婚用的，但是因?yàn)橐咔?，餐館資金周轉(zhuǎn)困難，只能賣房輸血。

買不到房的客戶和必須賣房的業(yè)主，粗略勾勒出前三個(gè)月里，許多普通人的無奈。貝殼研究院指出，進(jìn)入二季度，重點(diǎn)城市業(yè)績已經(jīng)接近或已達(dá)到2019年同期水平，市場修復(fù)過程基本完成，一季度積壓的需求獲得逐步釋放。

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4月份，深圳因房抵經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市登上頭條；5月杭州、南京等地聲勢浩大的“萬人搖號”又拉開搶房大戲；6月的海南在自貿(mào)港的利好下，購房者的熱情再次被點(diǎn)燃……每一個(gè)熱賣的場景都格外刺眼。甚至在二線城市的寧波，一位樓市觀察者感嘆：“今年的端午節(jié)，簡直就是購房者的端午。”

6月25日端午節(jié)當(dāng)天，寧波萬科海上都會加推房源，高層推出868套，洋房推出145套，共計(jì)推出1013套；高層整體成交均價(jià)約20521元/平方米，洋房整體成交均價(jià)約22550元/平方米；認(rèn)籌客戶達(dá)到3317組。據(jù)媒體報(bào)道，截至6月25日晚上8點(diǎn)40分，一共去化了997套房源，去化率達(dá)到98%。綠城曉風(fēng)印月開盤10秒，392套高層全部售罄，成交均價(jià)39200元/平方米。

事實(shí)上，從5月開始，寧波樓市用瘋狂形容一點(diǎn)不為過。據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》報(bào)道，某銀行寧波分行人士稱，有企業(yè)主將經(jīng)營貸資金投向房地產(chǎn)。6月份，其所在銀行住房抵押項(xiàng)下的個(gè)人經(jīng)營性貸款凈增近4億元。繼深圳被曝光后，房抵經(jīng)營貸在寧波暗流涌動。

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在某TOP10房企從事土地投資工作的劉磊分析稱，盡管站在房企角度，他們投資拓展圈的人會為市場的好形勢歡呼，但大家心里其實(shí)都很慌。“在房價(jià)一直拉升的情況下，購房者還如此沖動地去買高價(jià)盤，這份購買力從哪里來？”劉磊坦承了他的疑惑。

上述樓市觀察者表示，寧波一向習(xí)慣對比杭州，看到杭州房價(jià)上漲，大家覺得寧波也存在市場空間。“2016年買房的人，大多在樓市里賺到了錢，那時(shí)候?qū)幉ú幌奘郏袁F(xiàn)在賣房置換更多。而且寧波是外貿(mào)型城市，受疫情影響，錢也沒地方去，大家感覺房地產(chǎn)還在上升通道，有點(diǎn)閑錢就投進(jìn)去了。另外，一些企業(yè)老板的海外生意收縮，也會把利率較低的經(jīng)營貸款投到房地產(chǎn)。”

購房者慌亂背后的原因各不相同。投資客不知道錢放在哪里最安全，剛需族擔(dān)心陪跑賺吆喝。但即便如此，他們都不想錯(cuò)過任何一個(gè)“倒掛盤”。

中小房企：拿地慌，不拿地更慌

“如果我六月末還沒拿到地，可能現(xiàn)在已經(jīng)被離職了。”

盡管在銷售額超過千億的房企里工作，有集團(tuán)的資金支持和品牌背書，但劉磊絲毫沒覺得比之前在小房企輕松很多。他向AI財(cái)經(jīng)社介紹道，今年以來，許多房企均對土地投資部門提出嚴(yán)格要求。如杭州本土房企宋都股份和粵企中國奧園都規(guī)定，如果員工入職6個(gè)月內(nèi)不拿地，則自動淘汰。

土地，作為地產(chǎn)開發(fā)商的原始積累及生產(chǎn)資料，某一定程度上決定了樓市的走向。寧波就是如此，今年上半年，多次出現(xiàn)競拍輪數(shù)超過百輪的地塊。劉磊一直負(fù)責(zé)寧波市場的土地投資工作， 他說上半年，是他工作五年以來壓力最大的時(shí)刻。

劉磊說，上半年為了拿下一塊地，他至少要提前一個(gè)月跟蹤，等地快掛出來到最終成交還有一個(gè)月時(shí)間，這兩個(gè)月里，他不僅要做好項(xiàng)目全套的經(jīng)營計(jì)劃和方案，還要跟當(dāng)?shù)刂鞴懿块T提前溝通。“現(xiàn)在各家企業(yè)拼命在做前置動作，為的是能夠縮短工期，快速保證現(xiàn)金流回正。”

一個(gè)夸張的例子是，德信地產(chǎn)在寧波拿一塊宅地，從拿地到方案公示僅用了12天時(shí)間。而通常情況下，大部分房企完成上述至少需要準(zhǔn)備兩個(gè)月。

迫不及待的背后是房企的心慌。和劉磊一樣，王杰也是某房企寧波公司的投資負(fù)責(zé)人，只不過他在百億銷售額的小房企工作。他告訴AI財(cái)經(jīng)社，“以前沒拿到地，大不了是行情不好，但現(xiàn)在行情不差，拿不到地就會被干掉。”而寧波主城區(qū)從不缺來搶地的，前30強(qiáng)的房企幾乎都進(jìn)來了，他只能往更低一級的鄉(xiāng)鎮(zhèn)拿地去調(diào)研。“我每月開車去每個(gè)縣和縣下面的幾個(gè)鎮(zhèn)調(diào)研，光油費(fèi)就要2000塊錢。”

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王杰說，小房企如果不拿地就是等死，拿地之后才有活的機(jī)會。最近在寧波市場，浙江小房企天陽地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)等拿地速度和態(tài)勢都很猛，有些地塊甚至不惜犧牲利潤。

6月24日，經(jīng)過125輪網(wǎng)拍，大唐地產(chǎn)以3.4億元競得黃巖區(qū)東城街道印山路西側(cè)、二環(huán)南路北側(cè)(原糧食倉庫）地塊，成交樓面價(jià)11456元/平方米，土地面積約24畝。王杰看不懂這波操作，“20幾畝地很雞肋，現(xiàn)在整個(gè)黃巖區(qū)房價(jià)在18000元/平方米左右，建安成本加上財(cái)務(wù)利息，這塊地即便最后賣到19000元/平方米，基本沒有什么獲利空間。”

不過，在劉磊看來，像藍(lán)光、卓越、世茂這種快周轉(zhuǎn)的龍頭企業(yè)也必須忍痛割肉，不在乎項(xiàng)目利潤薄，只求去化速度快，保證IRR自有資金的回報(bào)率。“一個(gè)項(xiàng)目可能只有三五個(gè)點(diǎn)的利潤，但只要去化速度快，回籠資金后，能立馬投入片區(qū)的下一個(gè)項(xiàng)目，資金效率就會大大提升。”這也是早期碧桂園穩(wěn)坐行業(yè)頭號位置的底層邏輯。

高周轉(zhuǎn)必定會帶來高杠桿，在房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)日漸凸顯的當(dāng)下，小房企要避免被吞掉，除了在拿地上伺機(jī)而動，還在嘗試通過IPO上市還債。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，大唐地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)、三巽控股、上坤地產(chǎn)、海倫堡中國、奧山控股、萬創(chuàng)國際等在內(nèi)的10多家房企向港交所遞交招股書。

但在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，中小房企赴港上市，為企業(yè)輸血，雖能解一時(shí)之急，卻不是長久之計(jì)，“因?yàn)閱慰可鲜兴苓M(jìn)行的融資其實(shí)是非常有限的，上市后房企的運(yùn)作將變得更加透明和規(guī)范，如何贏得資本市場的認(rèn)可，從而大幅拓寬融資渠道、進(jìn)一步降低融資成本才是關(guān)鍵所在。”

“手里有錢，腳下有地”，是房企維系經(jīng)營的關(guān)鍵。但小房企慌張的是，地不好拿、錢不好融、公司實(shí)力不足以留住人才；頭部房企則焦慮，在政策調(diào)控下，如何保住行業(yè)地位。

7月6日晚間，寧波市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，給火爆的樓市澆下一盆冷水。文件稱，將從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅銷售價(jià)格，調(diào)整住宅用地出讓競價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。

“估計(jì)這兩天所有在寧波有項(xiàng)目的房企都要緊張了。”據(jù)劉磊介紹，在疫情之前，寧波辦理預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于3萬平方米。疫情之后給開發(fā)商放寬，為了快速銷售，對預(yù)售證的要求減少到2萬平方米。但現(xiàn)在完全取消了，甚至還擴(kuò)大到5萬平方米。

諸葛找房分析師王小嬙表示，在疫情沖擊下，雖然基本面較好的城市樓市已經(jīng)復(fù)蘇到疫情之前的水平，然而當(dāng)前城市之間分化明顯，大部分城市仍未恢復(fù)到去年同期水平，預(yù)計(jì)下半年整體政策的風(fēng)向延續(xù)溫和的窗口期，政策繼續(xù)在供給端展開。

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2020年過半，無論是房產(chǎn)中介、購房者還是開發(fā)商，都在忐忑中前行。劉磊很慶幸自己抓住了6月份最后一次機(jī)會，順利拿下一塊貨值超50億元的土地。他曾粗略測算，該項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)相當(dāng)于兩三個(gè)普通地塊，足夠他躺贏下半年。

但劉磊還想證明自己。他給自己下半年工作的關(guān)鍵詞定為“謹(jǐn)慎”，或許這也是浮沉在中國樓市的各種角色，最該保持的理智和狀態(tài)。