“715新政”實(shí)施兩天不到，深圳樓市就上演了一場(chǎng)情節(jié)曲折，情感豐富的歷險(xiǎn)大戲：炒房客心灰無(wú)奈退場(chǎng)、剛需客半路失去購(gòu)房資格、業(yè)主不再趾高氣昂，抹淚降價(jià)上百萬(wàn)、中介一夜未眠，電話差點(diǎn)被打爆...

限購(gòu)、限貸、增加稅費(fèi)，三大盤子一端，勢(shì)必激起市場(chǎng)強(qiáng)烈的動(dòng)蕩。

深圳樓市新政公布當(dāng)天，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，不少二手房掛牌價(jià)驟降，甚至有業(yè)主降價(jià)400萬(wàn)，降價(jià)房源更多分布在南山、寶安等此前較為火熱的西部區(qū)域。

深圳樓市這波官方組合拳打得市場(chǎng)猝不及防，購(gòu)房門檻的拔高，直接堵死了炒房客；假離婚的路子也不再通行順暢...

在樓市持續(xù)火熱之際，降溫?zé)o可置疑，不過(guò)，亦有許多剛需改善的購(gòu)房者“躺槍”，后續(xù)或需要出臺(tái)更多具體細(xì)則，為新政打上堅(jiān)實(shí)補(bǔ)丁。

新政落地 有盤掛牌直降400萬(wàn) 引發(fā)業(yè)主集體降價(jià)潮

深圳業(yè)主對(duì)市場(chǎng)嗅覺極為靈敏。

樓市新政一出，就有南山一豪宅業(yè)主直接暴降400萬(wàn)，不少二手樓盤掛盤價(jià)也紛紛下調(diào)，降價(jià)區(qū)間在10萬(wàn)到400萬(wàn)不等，降價(jià)房源主要集中在南山、寶安、福田等區(qū)域，大戶型面積段的豪宅首當(dāng)其沖。

諸葛找房24小時(shí)降價(jià)房源顯示，目前二手房掛牌價(jià)降價(jià)的房源已達(dá)514套，更多業(yè)主還在糾結(jié)觀望中。

由于新政增加了750萬(wàn)“豪宅線”，二手房增值稅免征門檻從2年變?yōu)?年，這兩個(gè)極為重要的指標(biāo)，對(duì)于這類高總價(jià)、大戶型的房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，意味著需要繳納更多增值稅費(fèi)。

首付成本居高，稅費(fèi)增加，導(dǎo)致買方市場(chǎng)迅速降溫，此前趾高氣昂反價(jià)的業(yè)主，此時(shí)也處于“賣不動(dòng)”的尷尬位置，多數(shù)業(yè)主只能通過(guò)大幅的降價(jià)將房源出售。

值得注意的是，一些降價(jià)上百萬(wàn)的房源乍一聽很“給力”，但也有業(yè)內(nèi)中介表示，這類豪宅價(jià)格“跳水”并不意外，去年雙11豪宅稅調(diào)整以來(lái)，業(yè)主們心態(tài)膨脹，有房源掛牌價(jià)已是漲了好幾輪，甚至還有些漲超4成，“水分”太多了。

自去年雙11月豪宅稅調(diào)整，144平米以下的住宅全面“解禁”，半年多以來(lái)，南山、寶中的豪宅一路狂飆，寶中部分二手樓盤平均漲價(jià)30%以上。

有媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，個(gè)別樓盤上漲速度驚人，譬如金泓凱旋城一期的84平戶型，單價(jià)從8.8萬(wàn)/㎡漲到12.7萬(wàn)/㎡，差額近4萬(wàn)/㎡，相差43.95%，總價(jià)上漲329萬(wàn)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，其中北上廣深一線城市中，深圳漲幅最大，為1.9%。

近幾年來(lái)，粵港澳大灣區(qū)重磅出臺(tái)，先行示范區(qū)加冕，豪宅稅取消，深圳樓市迎來(lái)多面政策利好，業(yè)主信心膨脹，深圳的二手房?jī)r(jià)格也一路走高，跑出“牛市”的大陽(yáng)線。

新政頒布前一周，深圳二手房成交高漲。

從住建局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，7月6日—7月10日，二手房成交套數(shù)為3060套，總成交面積為262985.25㎡，環(huán)比增長(zhǎng)22.4%。

圖源深房研究

中介小程指出，自3月份深圳樓市回血以來(lái)，二手房的市場(chǎng)一直不錯(cuò)，帶看了幾組客戶，范圍大多都在南山寶安這些熱門區(qū)域，高峰的時(shí)候，一天帶看兩三組客戶，但市場(chǎng)行情向好之下，業(yè)主也反價(jià)頻繁，很多買家不能接受。

新政出臺(tái)之后，購(gòu)房者擁有更多的議價(jià)空間，業(yè)主不得不降價(jià)求售，甚至愿意共攤增加的增值稅費(fèi)。

新剛需半路沒資格 無(wú)房深二代很焦慮

購(gòu)房門檻的提高無(wú)疑是此次新政力度最大，也是備受爭(zhēng)議的政策之一。

“看房路上走到一半失去購(gòu)房資格”的段子，是大多數(shù)新剛需的真實(shí)體現(xiàn)。

3年落戶+連續(xù)3年社保的門檻隔絕了一大批炒房客，但對(duì)新剛需來(lái)說(shuō)并不友好。

小雨和男朋友來(lái)深圳兩年多，湊夠了首付準(zhǔn)備打算買房結(jié)婚，近三個(gè)月來(lái)，他們一邊看著二手房，一邊在等沙井海岸城入市打新，新政發(fā)布的前一晚，他們還在跟中介聯(lián)系篩選房源，但一夜之間，因?yàn)槁鋺魰r(shí)間未滿三年，兩人失去了購(gòu)房名額。

看房不成，打新無(wú)望，兩人買房結(jié)婚的計(jì)劃要延遲了。

新政對(duì)“老剛需們”也許是最為友好的。

對(duì)于老剛需們來(lái)說(shuō)，政策規(guī)定新房抽簽要優(yōu)先無(wú)房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的購(gòu)房者，這意味著有購(gòu)房資格的剛需打新中簽率或?qū)⒚黠@提高。

不過(guò)，在二手房方面，由于750萬(wàn)豪宅線的出臺(tái)，低于750萬(wàn)的房源或面臨上漲的局面，老剛需們其實(shí)很“受傷”。

據(jù)諸葛找房平臺(tái)24小時(shí)上漲樓盤數(shù)據(jù)顯示，目前二手房掛牌價(jià)上漲房源已達(dá)731套，總價(jià)絕大多數(shù)低于750萬(wàn)，有房源掛牌價(jià)上漲達(dá)60萬(wàn)。

新政對(duì)于想買房的“深二代”也是設(shè)限重重。

小嚴(yán)是典型的“深二代”，父母名下在深圳擁有一套住房，但他跟家人已經(jīng)商量好結(jié)婚之后分開居住，本想著這兩年湊齊30%的首付在深圳買房，之后再考慮結(jié)婚的事宜，但新政之后他發(fā)現(xiàn)，70%的首付讓他的買房夢(mèng)變得更加遙遠(yuǎn)。

經(jīng)紀(jì)人業(yè)績(jī)打水漂：多半客戶失去資格 到手的傭金吹了

疫情不讓帶看期間，阿正就開始通過(guò)線上方式來(lái)蓄客。最近的兩個(gè)月，想要看房的客戶明顯增加，有的還主動(dòng)聯(lián)系阿正推薦房源?；馃岬氖袌?chǎng)讓他每天像打了雞血般拼命工作，為了配合客戶時(shí)間，早出晚歸是日常。

他手里有三單即將成交的客戶，包括福田總價(jià)近980萬(wàn)的改善房，還有兩套小剛需，只要簽下來(lái)，下半年的業(yè)績(jī)壓力就基本可以解除了，但讓他沒有想到是，一夜之間，他辛苦帶看了兩個(gè)多月的單子飄了。

這些客戶大多都是落戶未滿3年，也有社保中間斷交大半年的，還有因?yàn)樵鲋刀愘M(fèi)預(yù)算不夠的。

對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)，阿正預(yù)期并不高，“最火熱的階段已經(jīng)過(guò)去，客戶基數(shù)少了意味著成交更難了。”

“715樓市新政”出臺(tái)短短不到兩天的時(shí)間里，不少人籌備已久的計(jì)劃被突然打破，無(wú)論是投資客，還是剛需改善，抑或是經(jīng)紀(jì)人和中介們，都經(jīng)歷了一場(chǎng)重大的樓市變革。

強(qiáng)制堵上炒房的漏洞，雖有力但也無(wú)奈。距離經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立40周年還有一個(gè)月，深圳樓市在經(jīng)歷短暫的改革陣痛之后，又將呈現(xiàn)怎樣的面貌？